Claim · CL-025

공사 대금 대신 미분양 주택을 취득한 하도급 업체도 종합부동산세 합산배제 대상인 '시공자' 범위에 포함된다.

공사 대금 대신 미분양 주택을 취득한 하도급 업체가 해당 주택을 보유할 때, 이를 종합부동산세 과세표준 합산에서 제외하는 조세 혜택이다. 이는 종합부동산세법 시행령상 '시공자'의 범위를 원도급 계약을 체결한 건설사뿐만 아니라, 실제 공사에 참여하여 공사 대금 채권의 대물변제 방식으로 주택을 취득한 하도급 업체까지 확장하여 적용하는 것을 의미한다.

세무active

하도급 업체 종부세 합산배제 인정

정의

한 줄 논점

형식적 계약 주체가 아니더라도 실질적으로 시공에 참여하고 공사비 정산 목적으로 주택을 취득했다면 종부세 합산배제 대상인 시공자로 보아야 한다.

맥락

건설 경기 침체로 인해 시행사나 원도급사가 하도급 업체에 현금 대신 미분양 주택으로 공사 대금을 지급하는 사례가 빈번해지면서 이 문제가 대두되었다. 기존에는 종부세법상 합산배제 혜택을 받는 시공자의 범위를 원도급자로 좁게 해석하여, 하도급 업체는 주택 취득 후 예상치 못한 종부세 부담을 지는 경우가 많았다. 그러나 조세심판원의 이번 결정은 하도급 업체의 조세 부담을 완화하여 건설 산업 전반의 자금 유동성 악화를 방지하려는 취지를 담고 있다. 특히 미분양 주택의 원활한 처분과 하도급 업체의 연쇄 도산을 막기 위한 실질과세 원칙의 적용으로 풀이된다.

근거 및 논리

조세심판원은 하도급 업체가 수행한 공사가 주택의 완성에 직접적으로 기여했다는 점에 주목했다. 하도급 계약 역시 건설 공사의 일부를 분담하는 행위이므로, 그 대가로 받은 주택은 단순한 투자 목적의 매입이 아닌 '공사 미수금 회수'라는 특수한 목적성을 가진다. 따라서 이를 일반적인 다주택 보유와 동일하게 취급하여 징벌적 세제를 적용하는 것은 입법 취지에 어긋난다고 판단했다.

반론 및 한계

과세 당국은 조세법률주의에 따라 시행령에 명시된 '시공자'의 범위를 엄격하게 해석해야 한다는 입장을 고수할 수 있다. 하도급 업체까지 범위를 넓힐 경우, 재하도급이나 단순 자재 납품 업체와의 형평성 문제가 발생할 수 있으며, 이를 악용한 조세 회피 시도가 나타날 가능성도 배제할 수 없다. 또한, 해당 주택이 실제 공사 대금의 범위 내에서 취득된 것인지에 대한 엄격한 증빙이 요구된다.

사용 가이드

본 법리를 적용받기 위해서는 해당 주택이 단순 매입이 아닌 '공사 미수금 정산'을 위한 대물변제임을 입증해야 한다. 하도급 계약서, 공사대금 청구 내역, 대물변제 계약서 및 소유권 이전 등기 원인 등을 명확히 준비해야 하며, 해당 주택이 미분양 상태에서 취득된 것임을 증명하는 것이 핵심이다.

마지막 검토

2026-06-10