Source: 재산세 2026 — 계산 구조·2기분 납기·1주택 특례

한 줄 요약

7월에 이미 냈는데 9월에 또 고지서가 오는 이유(주택분은 세액을 반씩 나눠 두 번 부과)와, 내 고지서 금액이 어떻게 만들어지는지(시가표준액 → 공정시장가액비율 → 세율 → 도시지역분·지방교육세)를 법 조문으로 확정한 소스.

핵심 주장 (법 조문 원문 실측)

1. 과세기준일 = 매년 6월 1일 (지방세법 §114). 6월 1일 현재 소유자가 그해 재산세를 전부 부담한다. 6월 2일에 팔아도 그해 세금은 판 사람 몫.

1. 납기 (§115①)

• 주택: 그해 부과할 세액의 1/2은 7월 16~31일, 나머지 1/2은 9월 16~30일.

단서 — 그해 부과할 세액이 20만 원 이하면 조례로 정해 7월에 한꺼번에 부과·징수할 수 있다. → "7월에 냈는데 9월에 또 온다"의 답: 두 번 내는 게 정상이고, 20만 원 이하면 7월 한 번으로 끝난다.

• 토지: 9월 16~30일 (주택 2기분과 같은 창)
• 건축물·선박·항공기: 7월 16~31일

1. 과세표준 = 시가표준액 × 공정시장가액비율 (§110①)

법이 정한 범위: 토지·건축물 50~90%, 주택 40~80%(1세대1주택은 30~70%). 시행령 §109가 정한 2026년 실제 비율:

• 토지·건축물: 70%
• 주택: 60%
• 단 2026년도에 납세의무가 성립하는 재산세에 한해, 1세대1주택(시가표준액 9억 초과 주택 포함):
• 시가표준액 3억 원 이하 → 43%
• 3억 초과 6억 이하 → 44%
• 6억 초과 → 45%

1. 과세표준상한제 (§110③, 시행령 §109의2)

주택 과세표준이 「직전 연도 과세표준 상당액 + (올해 시가표준액 기준 과세표준 × 과세표준상한율)」보다 크면 그 상한액을 과세표준으로 한다. 과세표준상한율 = 5% (시행령 §109의2②). → 공시가격이 급등해도 주택 과세표준 증가폭이 제한된다.

1. 주택 표준세율 (§111①3나) — 과세표준 기준

1. 1세대1주택 특례세율 (§111의2①) — 시가표준액 9억 원 이하 주택에 한정

• 각 구간 세율이 표준세율보다 0.05%p 낮다.
• 🔴 시한 조항: 법률 제17769호(2020.12.29) 부칙 제2조 — §111의2 개정규정은 2026년 12월 28일까지 성립한 납세의무에 한정하여 유효. 재산세 납세의무 성립일은 과세기준일(6월 1일)이므로, 현행 법 그대로면 2026년분(2026-06-01 성립)이 마지막 적용 연도다. (§112 재산세 도시지역분 개정규정도 같은 부칙에 걸려 있다.) 다만 국회가 기한을 연장할 수 있으므로 단정하지 말 것.
• 조례로 가감한 세율을 적용한 세액이 특례세율 세액보다 적으면 특례를 적용하지 않는다(§111의2③ — 유리한 쪽).
• 「지방세특례제한법」 감면과 중복 적용 불가, 둘 중 경감 효과가 큰 것 하나만(§111의2④). 단 자동이체 세액공제(§92의2)는 예외.

1. 1세대1주택의 정의 (시행령 §110의2①)

과세기준일 현재 세대별 주민등록표에 함께 기재된 가족(동거인 제외)으로 구성된 1세대가 국내에 1주택만 소유. 주택 수에서 빼주는 예외가 다수 — 대표적으로:

• 상속 취득 주택: 상속개시일부터 5년 미경과
• 혼인 전부터 소유한 주택: 혼인일부터 5년 미경과 (혼인 전 각각 최대 1채, 혼인 후 추가 취득 없을 것)
• 사원용 주택, 기숙사, 미분양 주택(5년), 가정어린이집, 노인복지주택, 문화유산 주택
• 지방 저가주택(인구감소지역 등, 시가표준액 요건·조정대상지역 제외 등 충족 시)

1. 고지서에 같이 붙는 것

• 재산세 도시지역분 (§112①2): 과세표준 × 0.14%(1,000분의 1.4). 지자체가 조례로 0.23%까지 다르게 정할 수 있다(§112②). 도시지역 중 지방의회 의결로 고시한 지역만.
• 지방교육세 (§151①6): 납부할 재산세액의 20%. 단 도시지역분 세액은 과세 대상에서 제외.

1. 세 부담 상한 (§122): 직전 연도 세액 상당액의 150% 초과분은 안 걷는다. 다만 주택에는 적용하지 않는다 — 주택은 위 4번 과세표준상한제로 대체됐다.

1. 분할납부 (§118): 재산세 납부세액이 250만 원 초과면 납부기한이 지난 날부터 3개월 이내 분할납부 가능(지자체장 허가 사항).

1. 납부유예 (§118의2①) — 1세대1주택(시가표준액 9억 초과 주택 포함). 아래 전부 충족 + 납부기한 만료 3일 전까지 신청 + 담보 제공:

• 과세기준일 현재 1세대1주택 소유자
• 과세기준일 현재 만 60세 이상 또는 해당 주택 5년 이상 보유
• 소득: 직전 과세기간 총급여 7,000만 원 이하(근로소득만 있는 경우) 또는 종합소득금액 6,000만 원 이하
• 해당 연도 주택 재산세 납부세액 100만 원 초과
• 지방세·국세 체납 없음
• 유예 기간 중 납부지연가산세 미부과(§118의2⑥). 양도·증여·상속 등 발생 시 허가 취소 후 이자상당가산액과 함께 징수(③⑤).

1. 자동이체·전자고지 세액공제 (지방세특례제한법 §92의2①)

납부기한이 속하는 달의 전달 말일까지 신청해야 한다.

• 전자송달 또는 자동납부 하나만: 고지서 1장당 250~800원(조례로 정함)
• 둘 다: 고지서 1장당 500~1,600원(조례로 정함)
• 세액공제 받고 기한 내 미납하면 공제분 추징(③).

→ 9월 16일 납기분은 8월 31일까지 신청해야 그 고지서부터 적용된다.

1. 납부 수단 (지자체 공식 안내): 시중은행 창구, 인터넷뱅킹, 위택스(wetax.go.kr) — 서울은 ETAX(etax.seoul.go.kr), 스마트폰 앱(서울 STAX), ARS. 지역마다 명칭·번호가 다르니 고지서 기재분 확인.

1. 납부지연가산세 (지방세기본법 §55①, 시행령 §34) *(2026-08-01 grill Q12 누락 보강)*

• 납세고지서 납부기한까지 미납 → 미납세액의 3% (§55①3)
• 그 후 1개월이 지날 때마다 미납세액 × 월 1만분의 66(0.66%) 추가 (§55①4 + 시행령 §34②). 이 월별 가산은 60개월 초과 불가
• 납세고지서별·세목별 세액이 45만 원 미만이면 §55①4(월별 가산)를 적용하지 않는다(§55④) → 소액은 3%에서 멈춤
• 가산세 총 한도: 미납세액의 75% (§55① 후단)
• 참고: 시행령 §34①의 "1일 10만분의 22"는 §55①1·2(신고납부 세목)용이라 고지 부과 세목인 재산세에는 해당하지 않는다. 재산세는 §55①3·4 경로.

1. 불복 절차 (지방세기본법 §89~§91) *(2026-08-01 grill Q12 누락 보강)*

• 이의신청: 처분이 있음을 안 날(통지받은 날)부터 90일 이내, 불복 사유를 적어 제출. 재산세는 시·군·구세이므로 시장·군수·구청장에게. 단 특별시분 재산세 등 시·도세는 시·도지사에게(§90)
• 심판청구: 이의신청 결정 통지를 받은 날부터 90일 이내 조세심판원장에게(§91①). 이의신청을 거치지 않고 바로 심판청구도 가능
• 90일이 지나면 불복 불가

1. 자동이체·전자고지 신청 창구 (지자체 공식 안내 교차확인)

• 자동이체: 위택스 → 신청하기 → 자동이체 신청(공동인증서) / 인터넷지로(giro.or.kr) → My Giro → 자동이체 신청관리(지로번호) / 거래은행·구청 세무과·주민센터 방문(신분증·출금계좌)
• 전자고지: 위택스, 네이버·카카오페이·페이코·금융사 앱, 구청 세무과 방문
• ⚠️ 지자체 안내문에 흔히 보이는 "800원/1,600원"은 해당 지자체 조례 금액이다. 법정 범위는 250~800원(하나)·500~1,600원(둘 다)이며 지역마다 다르므로 전국 공통 금액으로 단정하지 말 것.

등장 엔티티/개념

• 지방세법 §110·§111·§111의2·§112·§114·§115·§118·§118의2·§122·§151
• 지방세법 시행령 §109(공정시장가액비율)·§109의2(과세표준상한액)·§110의2(1세대1주택)
• 지방세특례제한법 §92의2(자동이체 등 납부 세액공제)
• 위택스 / ETAX / 관할 시군구 세무과

출처 URL

• 국가법령정보센터 「지방세법」: https://www.law.go.kr/법령/지방세법 (OpenAPI MST 282559로 조문 원문 조회, 2026-08-01)
• 국가법령정보센터 「지방세법 시행령」: https://www.law.go.kr/법령/지방세법시행령 (MST 287223, 시행 2026-07-01)
• 국가법령정보센터 「지방세특례제한법」: https://www.law.go.kr/법령/지방세특례제한법 (MST 286607, 시행 2026-06-02)
• 위택스(지방세 납부): https://www.wetax.go.kr
• 납부 수단 교차확인: 서울 금천구청 재산세과 https://www.geumcheon.go.kr/portal/contents.do?key=199 (02-2627-1238)

주의 (글에 반드시 반영)

• 개인별 고지세액을 이 글에서 단정하지 말 것. 조례에 따른 세율 가감(§111③), 도시지역분 적용 여부·세율, 감면, 과세표준상한 적용으로 실제 금액이 달라진다. 최종 확인처는 위택스 또는 관할 시군구 세무과.
• 특례세율 시한(2026-12-28 부칙)은 현행 법 기준이며 연장 가능성이 있다. "폐지 확정"으로 쓰지 말 것.
• 계산 예시를 넣을 때는 "조례 가감·감면 없음, 도시지역분 0.14% 가정" 같은 전제를 명시할 것.