Source: 종합부동산세 2026 — 9월 신고 창구·현행 계산·개편안

한 줄 요약

2026년 종부세 고지서(11월 발급·12월 납부)는 현행 기준 그대로 나오고, 그 고지서에 특례를 반영시킬 수 있는 창구는 9월 16일~30일 단 15일이다. 2026-08-03 발표된 세제개편안은 2027년 1월 1일 이후 납세의무 성립분부터 적용 예정이라 올해 고지서와는 무관하다.

핵심 주장 (법 조문 원문 실측)

1. 과세기준일 = 6월 1일 (종부세법 §3 — 「지방세법」 §114에 따른 재산세 과세기준일). 6월 1일 소유자가 그해 종부세 납세의무자. 2026년분 납세의무는 2026-06-01에 이미 성립했다.

1. 과세표준 = (납세의무자별 주택 공시가격 합계 − 기본공제) × 공정시장가액비율 (법 §8①)

• 기본공제: 1세대 1주택자 12억 원 / 그 외 개인 9억 원 / 법인(§9②3 세율 적용) 0원
• 공정시장가액비율: 100분의 60 (시행령 §2의4①). 2019~2021년만 85·90·95%였고 그 뒤로 60%.
• 🔴 혼동 주의: 재산세의 1세대1주택 공정시장가액비율 43~45%는 지방세법 시행령 §109의 값이다. 종부세에는 그런 1주택 인하 비율이 없다.

1. 주택분 세율 (법 §9①) — 과세표준 기준, 누진공제식으로 조문에 표로 규정

→ 3주택 이상 중과는 과세표준 12억 원 초과 구간부터 갈라진다. 12억 이하는 주택 수와 무관하게 같다.

1. 재산세 공제 (법 §9③): 같은 주택에 부과된 주택분 재산세 상당액은 종부세액에서 뺀다. 종부세와 재산세가 이중으로 걷히지 않도록 하는 장치.

1. 1세대1주택자 세액공제 (법 §9⑤~⑨)

• 연령별(과세기준일 현재): 60세 이상 20% / 65세 이상 30% / 70세 이상 40%
• 보유기간별(과세기준일 현재): 5년 이상 20% / 10년 이상 40% / 15년 이상 50%
• 중복 적용되며 합계 한도 80% (§9⑤ 후단).
• 특례주택(일시적 2주택·상속주택·지방 저가주택 등)을 함께 보유하면 그 특례주택 몫의 산출세액은 빼고 공제율을 곱한다(§9⑦·⑨).

1. 세부담 상한 150% (법 §10): 올해 재산세+종부세 상당액 합계가 직전연도 같은 주택의 합계액의 100분의 150을 넘으면 초과분은 없는 것으로 본다. 단일세율 법인은 제외.

1. 고지·납부 (법 §16)

• 관할세무서장이 세액을 결정하여 12월 1일~12월 15일에 부과·징수(①).
• 납부고지서는 납부기간 개시 5일 전까지 발급(②) → 11월 26일까지 발급.
• 원하면 신고납부 방식 선택 가능(③, 12월 1~15일 신고).

1. 분납 (법 §20, 시행령 §16)

• 납부세액 250만 원 초과 시 납부기한이 지난 날부터 6개월 이내 분납 가능.
• 분납 가능액: 250만 초과~500만 이하 → 250만 원을 뺀 금액 / 500만 초과 → 세액의 50% 이하.
• 고지서를 받은 사람은 납부기한까지 신청서 제출(영 §16②).

1. 납부유예 (법 §20의2①) — 다음을 모두 충족하고 납부기한 만료 3일 전까지 신청 + 담보 제공

• 과세기준일 현재 1세대 1주택자(공동명의 1주택자 포함)
• 만 60세 이상 또는 5년 이상 보유
• 직전 과세기간 총급여 7천만 원 이하(근로소득만) 또는 종합소득금액 6천만 원 이하
• 해당 연도 주택분 종부세액 100만 원 초과
• 양도·증여·상속·요건 상실 시 허가 취소 → 유예세액 + 이자상당가산액 징수(§20의2③⑤)

1. 농어촌특별세 = 납부할 종합부동산세액의 20% (농어촌특별세법 §5①8호). 고지서에 함께 붙는다.

1. 9월 16일~30일에만 열리는 창구 — 여기가 이 글의 축

• 합산배제 신고: 법 §8②의 주택(임대주택·사원용주택·미분양주택 등)을 보유한 자는 해당 연도 9월 16일부터 9월 30일까지 보유현황을 신고해야 한다(법 §8③).
• 1세대1주택 판정 특례 신청: 일시적 2주택·상속주택·지방 저가주택을 함께 보유해 1세대1주택자로 보아 달라는 신청은 9월 16일~30일(법 §8⑤).
• 공동명의 1주택자 특례 신청: 부부가 1주택을 공동소유한 경우 한 사람을 납세의무자로 삼아 1세대1주택자로 보아 과세표준·세율·세액을 계산받는 신청도 9월 16일~30일(법 §10의2①②③).
• 최초 신고 후 소유권·전용면적 등 변동이 없으면 다음 해부터는 다시 신고하지 않아도 된다(국세청 안내, 법 §8⑤ 관련 시행령 §4의2⑤).
• 합산배제를 받은 뒤 임대의무기간·임대료 증액제한 등을 지키지 못하면 감면세액과 이자상당가산액이 추징된다(국세청 안내).

1. 특례 대상의 세부 요건 (시행령 §4의2)

• 일시적 2주택: 종전 주택을 팔기 전에 신규주택을 취득해 2주택이 된 경우로, 과세기준일 현재 신규주택 취득일부터 3년이 지나지 않은 경우(①).
• 상속주택: ⓐ과세기준일 현재 상속개시일부터 5년 미경과, 또는 ⓑ지분율 40% 이하, 또는 ⓒ지분 상당 공시가격 6억 원(수도권 밖 3억 원) 이하 중 하나(②).
• 지방 저가주택: 공시가격 4억 원 이하 + 지정 지역 소재(③, 2026-02-27 개정 반영).

1. 합산배제 대상 주택(국세청 안내 목록): 사원용주택(국민주택규모 이하 또는 공시가격 6억 이하), 기숙사, 주택신축판매업자 미분양주택, 어린이집용 주택, 정부출연연구기관 연구원용 주택, 등록문화유산주택, 임대형 노인복지주택, 토지임대부 분양주택 부속토지 등 + 등록 임대주택(등록 시점별 요건 상이).

2026년 세제개편안 (재정경제부, 2026-08-03 배포 — 아직 법 개정 전)

출처: 재정경제부 「2026년 세제개편안 발표」 보도자료(담당 조세정책과) 첨부 개조식 자료 41~46쪽.

• 적용 시기: 부동산세제 항목의 종부세 부분은 '27년 1월 1일 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용으로 적혀 있다(개조식 61쪽 적용시기). → 2026년 고지분에는 반영되지 않는다.
• 기본공제 조정: 1세대1주택자는 공시가격 합계 14억 원(시가 20억 원 수준) 초과 시 과세대상. 거주 시 12→14억 원 인상, 거주하지 않으면 12→9억 원 인하. 그 외 보유자는 9억 원 중 4억은 기본 적용, 나머지 5억은 거주 주택 가액 비중만큼만 공제.
• 공정시장가액비율(FMV): ('26) 60% → ('27) 70% → ('28) 80%. 80%는 3주택 이상 또는 조정대상지역 주택 보유자(1세대1주택자 제외)에게 적용하고, 그 외는 70%까지.
• 세율: 주택 수 기준 → 주택 가액 기준으로 일원화. '27년은 중간세율(0.5~3.5%), 최종 0.5~5.0%. 6~12억 구간 1.0 → 1.3%.
• 세부담 상한: 150% → 200%.
• 1세대1주택 세액공제: 보유기간별 공제 → 거주기간별 공제로 단계 전환('27년은 보유공제/거주공제 중 큰 금액, 보유는 절반 수준인 10/20/25%). 연령별 공제는 그대로. 공제 한도 신설 — '27년 800만 원, '28년 이후 600만 원.
• 납부유예 확대: 소득요건 총급여 7→8천만 원, 종합소득 6→7천만 원. 만 65세 이상 + 10년 이상 거주이면서 보유세가 직전연도 소득의 10% 이상인 경우도 대상에 추가. 보증보험 활용 시 이자상당가산액 감면.
• 🔴 국회 통과 전이다. 세제개편안은 정부안이고 국회 심의에서 수정·부결될 수 있다. 글에서는 반드시 "정부가 발표한 개편안", "국회를 통과하면"의 조건부로 쓴다.

반론·의심

• 개편안 수치를 확정된 제도처럼 쓰면 독자가 올해 고지서를 잘못 예상한다. 2026년분과 2027년분을 문단 단위로 분리해야 한다.
• 재산세와 종부세의 공정시장가액비율(60% vs 60%)은 숫자가 같아 보이지만 1주택 인하 비율(43~45%)은 재산세에만 있다. 종부세에 갖다 붙이면 과세표준이 틀린다.
• 세액공제 80%는 1세대1주택자에게만 적용된다. 부부 공동명의는 특례 신청을 해야 이 공제 대상이 되므로, "공동명의가 무조건 유리"는 성립하지 않는다.
• 합산배제·특례 신청을 매년 다시 해야 한다고 쓰면 틀린다. 변동이 없으면 최초 신고로 유지된다.

검증 방법

• 국가법령정보센터에서 종합부동산세법 §3·§8·§9·§10·§16·§20·§20의2, 같은 법 시행령 §2의4·§4의2·§16, 농어촌특별세법 §5를 조문 원문으로 확인.
• 국세청 종합부동산세 안내 페이지(합산배제 및 과세특례 신고)에서 신고 기간·대상 목록 확인.
• 재정경제부 「2026년 세제개편안」 첨부파일 원문에서 종부세 5개 항목(과세대상·기본공제 / FMV / 세율·세부담상한 / 세액공제 / 납부유예) 확인.

사용 가이드

"종부세 얼마 나오나"만 쓰지 말고 9월 15일 창구를 축으로 쓴다. 계산 구조는 독자가 자기 고지서를 역산할 수 있는 순서(공시가격 합계 → 기본공제 → 60% → 세율 → 재산세 공제 → 세액공제 → 세부담 상한 → 농특세)로 보여준다. 개편안은 마지막에 조건부로 분리해 붙인다.