Source: 주택임대소득 — 과세 대상·계산·등록의 차이
한 줄 요약
집을 세놓아 번 돈은 연 2,000만 원이 갈림길이다. 이하면 14% 분리과세와 종합과세 중 고를 수 있고(소득세법 §64의2), 넘으면 다른 소득과 합쳐 6~45% 누진세율로 간다. 1주택자는 원칙적으로 비과세지만 기준시가 12억을 넘거나 국외 주택이면 과세된다(§12(2)나목). 같은 월세라도 등록임대주택이면 필요경비 50%→60%, 추가공제 200만→400만 원으로 세금이 크게 줄어든다.
과세 대상 (§12(2)나목 + §25①)
| 보유 주택 수 | 월세 | 보증금(간주임대료) |
|---|---|---|
| 1주택 | 비과세 — 단 기준시가 12억 초과 또는 국외 주택은 과세 | 과세 안 함 |
| 2주택 | 과세 | 보증금 합계 12억 원 초과 시 과세(기준시가 12억 이하 주택은 주택 수에서 제외) |
| 3주택 이상 | 과세 | 보증금 합계 3억 원 초과 시 과세 |
- 전용 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억 원 이하인 소형주택은 보증금 판정에서 주택 수에 넣지 않는다 — 2026년 12월 31일까지(§25① 단서). 일몰 시점이 박혀 있다.
- 주택 수(시행령 §8의2③): 다가구주택은 1개(구분등기 시 각각) / 공동소유는 지분이 가장 큰 사람 소유, 다만 그 주택 임대수입이 연 600만 원 이상이거나 기준시가 12억 초과 주택의 지분 30% 초과 보유자는 그의 소유로도 계산 / 임차·전세 받아 전대·전전세하면 임차인의 주택 / 본인과 배우자 합산.
간주임대료 (시행령 §53③1호, 시행규칙 §23①)
(해당 과세기간 보증금등 − 3억 원)의 적수 × 60/100 × 1/365 × 정기예금이자율 3.1% − 그 임대사업에서 발생한 수입이자·할인료·배당금
- 이자율은 시행규칙에서 매년 고친다. 2026년 기준 연 1천분의 31 = 3.1%(개정 2026.1.2).
- 2주택 이상이면 보증금이 큰 주택부터 순서대로 3억 원을 뺀다.
- 음수면 0으로 본다.
세금 계산 (§64의2)
총수입금액 2,000만 원 이하 → 아래 둘 중 선택
- 다른 소득과 합쳐 종합과세(6~45%)
- 분리과세: 사업소득금액 × 14% + 나머지 종합소득 결정세액
사업소득금액 (§64의2②)
| 구분 | 필요경비 | 추가공제(분리과세 주택임대소득 외 종합소득금액 2천만 원 이하일 때) |
|---|---|---|
| 일반 | 총수입금액의 50% | 200만 원 |
| 등록임대주택 | 총수입금액의 60% | 400만 원 |
- 등록임대주택 3요건(시행령 §122의2①): ①「민간임대주택에 관한 특별법」 §5 임대사업자등록 ②소득세법 §168 사업자등록 ③임대료·보증금 증가율 5% 이하(증액 청구는 직전 증액 후 1년 이내 불가).
- 추징(§64의2③): 60%·400만 원을 적용받고 10년 이상 임대하지 않으면 그 차액을, 조특법 §96 감면을 받고 4년(장기일반민간임대주택등 10년) 이상 임대하지 않으면 감면세액을 납부한다.
세액감면 (조특법 §96, 시행 2026-09-18)
2028년 12월 31일 이전에 끝나는 과세연도까지 — 1호 임대 30%(장기일반민간임대주택등 75%), 2호 이상 20%(장기일반 50%). 4년(장기일반 10년) 미만 임대 시 감면세액 추징(§96②).
사업자등록 (§168, §81의12)
주택임대소득이 있는 사업자가 기한까지 등록을 신청하지 않으면 주택임대수입금액의 0.2%가 가산세로 붙는다. 산출세액이 0이어도 적용된다(§81의12②).
함정
- "2천만 원 이하면 세금 없다"는 2018년 귀속까지의 이야기다(§12(2)나목 괄호). 지금은 비과세가 아니라 분리과세 선택이다.
- 1주택 비과세의 기준은 공시가격이 아니라 기준시가 12억이고, 월세만 비과세이지 국외 주택은 예외다.
- 등록의 이득(60%·400만)은 10년 임대라는 조건과 한 몸이다. 중간에 그만두면 되돌려 낸다.