전세보증보험(정식 명칭 전세보증금 반환보증)은, 계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 안 돌려주면 보증기관이 대신 돌려주는 보험입니다. 가입 여부는 결국 두 가지 비율로 갈립니다 — ①(선순위 채권 + 내 보증금)이 주택가격의 90%를 넘지 않을 것, ②선순위 채권만 따로 주택가격의 60%를 넘지 않을 것. 집주인 동의는 필요 없고 임차인이 단독으로 가입합니다.
이 글은 이 두 비율이 어떻게 계산되는지(특히 '주택가격'을 아파트·빌라별로 어떻게 보는지), 보증료는 얼마인지, 언제까지 신청하는지, 어떤 경우에 거절되는지를 정부(HUG) 기준으로 정리했습니다.
1. 어디에 가입하나 — 3대 보증기관
전세보증금 반환보증은 세 기관에서 취급합니다. 조건·보증료가 조금씩 다르니 비교해 보는 게 좋습니다.
- HUG(주택도시보증공사): 가장 널리 쓰입니다. '안심전세 앱'으로 가입 가능 여부를 미리 조회할 수 있습니다.
- HF(한국주택금융공사): 전세지킴보증 등을 운영합니다.
- SGI(서울보증): 민간 보증으로, 고가 주택 등에 이용되기도 합니다.
아래 기준은 HUG를 중심으로 설명하며, 세부는 기관·상품마다 다를 수 있습니다.
2. 가입의 핵심 — 전세가율 90%와 선순위 60%
HUG 가입의 관문입니다.
- 부채비율 ≤ 90%: (선순위 채권 + 내 전세보증금) ÷ 주택가격이 90%를 넘으면 가입이 안 됩니다. 흔히 '전세가율'이라고도 부르지만, 정확히는 내 보증금만이 아니라 선순위 채권까지 합친 값이라는 점이 중요합니다.
- 선순위 채권 ≤ 60%: 위 조건을 넘지 않더라도, 선순위 채권(집을 담보로 먼저 잡힌 대출 등)만 따로 주택가격의 60%를 넘으면 거절됩니다.
- 보증한도: 전세보증금이 수도권 7억 원, 그 밖의 지역 5억 원을 넘으면 HUG 가입 대상이 아닙니다.
주택 조건도 있습니다.
- 아파트, 주거용 오피스텔, 단독·다가구, 연립·다세대 대상. 주거용 오피스텔은 계약서상 용도가 '주거용'이어야 합니다.
- 위반건축물(건축물대장 표기)은 가입 불가 — 옥탑 개조·베란다 불법 확장 등. 계약 전 정부24에서 건축물대장을 확인하세요.
임차인 조건: 전입신고 + 실거주 + 확정일자로 대항력을 갖춰야 합니다. 집주인 동의는 필요 없습니다(단, 임대인이 보증 금지 대상이면 거절).
3. '주택가격'을 어떻게 보나 — 아파트와 빌라가 다릅니다
위 비율의 분모인 '주택가격'을 무엇으로 보느냐가 관건입니다. 주택 유형에 따라 다릅니다.
- 아파트·오피스텔: KB·부동산테크 시세를 우선 적용합니다(1순위 시세 → 2순위 공시가격 → 안심전세앱 하한가 순). 그래서 아파트는 "공시가×140%"가 아니라 실제 시세로 봅니다.
- 빌라·연립·다세대(시세가 없는 경우): 공시가격의 140%를 주택가격으로 봅니다.
빌라의 경우, 여기에 부채비율 90%를 적용하면 전세보증금이 공시가격의 126%(140%×90%) 이하여야 한다는 계산이 나옵니다. 흔히 말하는 '공시가 126% 룰'은 이 빌라 기준입니다.
계산 사례 — 공시가격 2억 원 빌라
- 주택가격: 2억 × 140% = 2억 8,000만 원
- 가입 가능 최대 보증금(선순위 없다고 가정): 2억 8,000만 × 90% = 2억 5,200만 원
- 만약 선순위 채권이 1억 원 있으면, (1억 + 내 보증금) ≤ 2억 5,200만이어야 하므로 내 보증금은 1억 5,200만 원까지.
아파트라면 이 2단계에서 공시가 대신 KB시세를 넣습니다. 정확한 내 주택 기준은 안심전세 앱에서 공시가격·시세·보증금을 넣어 조회하는 것이 가장 확실합니다.
4. 보증료는 얼마인가
보증료율은 연 0.097% ~ 0.211% 범위에서, 담보인정비율(부채 정도)과 보증기간에 따라 달라집니다(HUG 기준). 예를 들어 보증금 2억 원에 0.15%가 적용되면 연 30만 원 수준입니다. 정확한 요율은 안심전세 앱에서 조회하세요.
사회배려계층 할인도 있습니다. HUG는 저소득층에 최대 60%, 다자녀·장애인·고령자·신혼부부 등 사회배려계층에 40% 보증료를 우대합니다(2025.3.31 조정). 해당되면 증빙 서류를 준비하는 것이 유리합니다. (지자체가 별도로 보증료를 지원하는 사업도 있으니 거주지 주거포털도 확인해 보세요.)
5. 신청 시기·방법·서류
신청 시기: HUG 전세보증금 반환보증은 통상 계약기간의 절반이 지나기 전에 신청해야 합니다(예: 2년 계약이면 입주 후 1년 지나기 전). 상품·시점에 따라 다를 수 있으니 정확한 기한은 안심전세 앱이나 HUG에 확인하세요.
신청 방법: HUG 안심전세 앱, HF 홈페이지, 위탁 은행(신한·국민·우리·하나·기업·농협 등) 창구, HUG 지사.
필요 서류: 확정일자 찍힌 전세계약서, 보증금 지급 확인(계좌이체·입금증), 주민등록등본·신분증, 등기부등본(1개월 이내), 건축물대장(아파트 제외). 계약서 정보와 등기부등본이 일치해야 합니다.
6. 사고가 나면 보증금은 언제 받나
계약 끝나는 날 바로 받는 게 아니라, 사고가 확정된 뒤 절차가 진행됩니다. 보증사고는 계약 종료 후 1개월이 지나도 정당한 사유 없이 보증금을 못 받은 경우입니다.
- 이행 청구: 계약 종료 1개월 후 보증기관에 지급 요청
- 심사: 대항력 유지·명도 여부 확인 (약 1개월)
- 지급: 보증기관이 임대인 대신 지급(집을 비워줘야 받음)
보통 청구 후 지급까지 1~2개월이 걸립니다. 보증금을 못 받은 채 먼저 이사해야 한다면, 반드시 임차권등기명령을 마쳐 대항력을 유지해야 합니다.
7. 자주 묻는 질문 — 거절되는 사례
Q. 위반건축물인 집도 되나요? 안 됩니다. 건축물대장에 '위반건축물' 표기가 있으면 가입 불가입니다.
Q. 선순위 채권이 얼마까지 괜찮나요? 두 조건을 모두 넘겨야 합니다 — (선순위 + 내 보증금) ≤ 주택가격의 90%, 그리고 선순위 채권만 ≤ 주택가격의 60%. 둘 중 하나라도 초과하면 거절됩니다.
Q. 우리 집이 아파트인데 공시가 126%로 계산하면 되나요? 아닙니다. 아파트·오피스텔은 KB·부동산테크 시세를 우선 적용합니다. 공시가 140%(=126% 룰)는 시세가 없는 빌라·다세대 기준입니다. 안심전세 앱에서 내 집으로 조회하세요.
Q. 집주인이 법인이어도 되나요? 가능하지만 까다롭습니다. 법인의 재무·국세 체납 등을 추가로 봅니다. 계약 특약에 '보증보험 가입 불가 시 계약 무효·계약금 반환'을 넣는 것이 안전합니다.
8. 계약 전 체크리스트
- [ ] 주택 유형 확인: 아파트·오피스텔은 시세, 빌라는 공시가 140% 기준
- [ ] 안심전세 앱 사전조회: 시세/공시가·보증금·선순위를 넣어 가입 가능 여부 미리 확인
- [ ] 두 비율 대입: (선순위+보증금) ≤ 주택가격 90%, 선순위만 ≤ 60%
- [ ] 등기부 열람: 선순위 근저당 금액 확인
- [ ] 신청 기한: 계약기간 절반이 지나기 전(정확한 기한은 HUG 확인)
- [ ] 특약 기재: 가입 불가 시 계약 무효·계약금 반환
숫자를 직접 대입해 가입 가능 여부를 확인한 뒤 계약서에 서명하는 것이 계약금을 지키는 방법입니다. 안심전세 앱 사전조회는 무료이니 계약 전에 먼저 돌려보세요.
---
출처
- HUG 주택도시보증공사 — 전세보증금 반환보증 상품개요 — 보증료율 0.097~0.211%, 주택가격 공시가 140%(빌라)·KB시세(아파트), 부채비율 90%·선순위 60%
- 한국주택금융공사(HF) — 전세지킴보증
- 부동산공시가격알리미·정부24(건축물대장)·안심전세 앱(가입 가능 사전조회)
