주택임대소득 세금 2026 — 연 2천만 원은 «안 내는 선»이 아니라 «고르는 선»입니다

결론부터 말씀드립니다. 연 월세 1,200만 원을 받는다면 세금은 56만 원입니다(다른 종합소득이 2,000만 원 이하일 때, 지방소득세 포함 61만 6천 원). 같은 월세라도 임대사업자로 등록한 주택이면 11만 2천 원으로 내려갑니다.

아직도 "연 2,000만 원 이하는 비과세"라는 안내가 많습니다. 그건 2018년 귀속분까지의 이야기입니다. 소득세법 제12조 제2호 나목 괄호 안에 "2018년 12월 31일 이전에 끝나는 과세기간까지 발생하는 소득으로 한정한다"고 못 박혀 있습니다. 지금 2,000만 원은 세금이 없는 선이 아니라, 계산 방식을 고르는 선입니다.

내 집은 세금 대상인가요

주택 수와 받는 형태(월세냐 보증금이냐)로 갈립니다.

1주택 비과세의 기준은 공시가격이 아니라 소득세법 제99조의 기준시가 12억 원입니다. 이 선을 넘는 집 한 채를 세놓으면 월세에 세금이 붙습니다.

2주택자의 보증금 기준 12억 원은 소득세법 시행령 제53조 제1항이 2025년 2월 28일 신설로 정한 금액입니다. 이때 기준시가 12억 원 이하인 주택은 보증금 판정의 주택 수에서 빠집니다(제25조 제1항 제2호).

주택 수는 어떻게 세나요

시행령 제8조의2 제3항이 네 가지를 정합니다.

1. 다가구주택은 1개로 봅니다. 다만 구분 등기가 되어 있으면 각각을 1개로 셉니다.
2. 공동소유 주택은 지분이 가장 큰 사람의 것으로 셉니다. 다만 ①그 주택 임대수입이 연 600만 원 이상인 사람 ②기준시가 12억 원 초과 주택의 지분을 30% 넘게 가진 사람은, 지분이 최대가 아니어도 자기 주택으로 계산됩니다.
3. 전세로 빌린 집을 다시 세놓으면(전대·전전세) 그 집은 빌린 사람의 주택으로 셉니다.
4. 본인과 배우자의 주택은 합산합니다.

3번과 4번에서 생각지 못한 주택 수가 나오는 경우가 많습니다. 부부가 각자 한 채씩 갖고 있으면 2주택입니다.

보증금만 받아도 세금이 붙나요

붙습니다. 월세를 한 푼도 받지 않아도 3주택 이상이면서 보증금 합계가 3억 원을 넘으면, 그 초과분을 굴려 번 것으로 보아 간주임대료를 수입으로 잡습니다.

간주임대료 = (보증금등 − 3억 원)의 적수 × 60/100 × 1/365 × 정기예금이자율 − 그 임대사업에서 생긴 수입이자·할인료·배당금

이자율은 시행규칙 제23조 제1항이 해마다 고칩니다. 2026년은 연 1천분의 31, 즉 3.1%입니다(2026년 1월 2일 개정).

보증금을 1년 내내 그대로 두었다고 보면 이렇게 나옵니다.

보증금이 15억 원이면 간주임대료만 2,232만 원이라 2,000만 원 선을 넘어 종합과세로 넘어갑니다. 2주택 이상이면 보증금이 큰 주택부터 순서대로 3억 원을 뺍니다.

한 가지 시한이 있습니다. 전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억 원 이하인 소형주택은 보증금 판정의 주택 수에서 빼는데, 이 특례는 2026년 12월 31일까지입니다(제25조 제1항 단서).

세금은 얼마나 되나요

월세와 간주임대료를 더한 총수입금액이 연 2,000만 원 이하면 제64조의2에 따라 둘 중 하나를 고릅니다.

1. 다른 소득과 합쳐 종합과세(6~45% 누진세율)
2. 분리과세 — 사업소득금액 × 14% + 나머지 소득은 따로

분리과세를 고르면 계산은 네 단계입니다.

1. 총수입금액 = 월세 + 간주임대료
2. − 필요경비(총수입금액의 50%, 등록임대주택은 60%)
3. − 추가공제(200만 원, 등록임대주택은 400만 원) ※ 분리과세 주택임대소득을 뺀 종합소득금액이 2,000만 원 이하일 때만
4. × 14%

다른 종합소득이 2,000만 원 이하인 경우의 세액입니다(괄호는 지방소득세 포함).

직장을 다니거나 사업소득이 있어 다른 종합소득이 2,000만 원을 넘으면 추가공제가 사라집니다. 그러면 같은 1,200만 원이라도 일반 84만 원, 등록 67만 2천 원이 됩니다.

등록하면 무엇이 달라지나요

표에서 보듯 세금이 절반 이하로 떨어집니다. 다만 시행령 제122조의2 제1항은 세 가지를 모두 갖춘 주택만 등록임대주택으로 봅니다.

• 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자 등록
• 소득세법 제168조에 따른 사업자 등록
• 임대료와 보증금의 증가율이 5% 이하일 것(직전 증액 후 1년 이내에는 증액을 청구할 수 없습니다)

여기에 조세특례제한법 제96조의 세액감면이 더해질 수 있습니다. 2028년 12월 31일 이전에 끝나는 과세연도까지 적용되고, 1호를 임대하면 소득세의 30%(장기일반민간임대주택등은 75%), 2호 이상이면 20%(장기일반은 50%)를 깎아 줍니다.

그런데 이 혜택은 기간 의무와 한 몸입니다. 제64조의2 제3항은 두 가지 추징을 정합니다.

• 필요경비 60%·추가공제 400만 원을 적용받고 그 주택을 10년 이상 임대하지 않으면, 그 특례를 적용하지 않고 계산한 세액과 신고한 세액의 차액을 냅니다.
• 조특법 제96조 감면을 받고 4년(장기일반민간임대주택등은 10년) 이상 임대하지 않으면 감면받은 세액을 냅니다.

둘 다 이자 상당 가산액이 따라붙습니다. 등록은 "세금이 줄어든다"가 아니라 "10년을 걸고 세금을 줄인다"에 가깝습니다.

자주 걸리는 함정 네 가지

"2천만 원 이하는 신고 안 해도 된다" — 아닙니다. 비과세가 아니라 분리과세라서 신고는 합니다. 다만 14%로 끊을 수 있을 뿐입니다.

사업자등록을 안 하면 가산세가 붙습니다. 제81조의12는 기한까지 등록을 신청하지 않으면 사업 개시일부터 신청 전날까지의 주택임대수입금액의 0.2%를 가산세로 매깁니다. 연 1,200만 원이면 2만 4천 원, 2,000만 원이면 4만 원입니다. 산출세액이 0원이어도 붙습니다(같은 조 제2항).

간주임대료는 전세만 놓아도 생깁니다. "월세를 안 받으니 소득이 없다"는 생각이 가장 흔한 착각입니다.

부부 합산과 전대를 놓칩니다. 배우자 명의 주택이 합산되고, 전세로 얻은 집을 다시 세놓으면 그 집도 내 주택 수에 들어갑니다.

언제 어디에 신고하나요

• 사업장 현황신고 — 소득세법 제78조 제1항은 사업자가 해당 과세기간의 다음 연도 2월 10일까지 사업장 현황을 관할 세무서장에게 신고하도록 정합니다. 홈택스에서 할 수 있습니다.
• 5월 종합소득세 신고 — 분리과세와 종합과세 중 어느 쪽이 유리한지는 이때 고릅니다. 홈택스 신고 화면에서 두 방식의 세액을 비교해 볼 수 있습니다.
• 등록임대주택이 되려면 두 군데 등록이 다 필요합니다 — 세무서의 사업자등록(소득세법 제168조)과 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조의 임대사업자 등록(시·군·구). 한쪽만 하면 시행령 제122조의2의 요건을 못 채웁니다.
• 판단이 어려우면 국세상담센터 126에서 본인 사례로 확인할 수 있습니다.

자주 묻는 질문

1주택인데 월세를 받습니다. 세금이 있나요? 기준시가 12억 원 이하이고 국내 주택이면 비과세입니다. 기준시가가 12억 원을 넘으면 1주택이어도 월세에 세금이 붙습니다.

오피스텔도 주택으로 세나요? 주거용으로 쓰이는지가 기준입니다. 시행령 제8조의2 제2항은 주택을 "상시 주거용으로 사용하는 건물"로 정의합니다. 사업용으로 임대한 오피스텔은 주택임대소득이 아니라 일반 부동산임대소득입니다.

2,000만 원을 조금 넘으면 어떻게 되나요? 분리과세를 고를 수 없고 다른 소득과 합쳐 종합과세합니다. 누진세율이 적용되므로 근로·사업소득이 있는 분은 세 부담이 크게 늘 수 있습니다. 보증금이 큰 경우 간주임대료 때문에 이 선을 넘기 쉽습니다.

등록임대주택인데 세입자가 나가 공실이 생기면 10년이 끊기나요? 조문은 "임대하지 아니하는 경우"를 추징 사유로 정하고 있을 뿐 공실 처리까지는 정하지 않았습니다. 시행령에 부득이한 사유 규정이 있으므로, 공실이 길어질 것 같으면 세무서나 세무대리인에게 본인 사례로 확인하는 것이 안전합니다.

건강보험료에도 영향이 있나요? 주택임대소득은 건강보험 피부양자 판정에서 사업소득으로 잡힙니다. 등록 여부와 금액에 따라 결과가 달라지므로 건강보험 피부양자 자격 글의 기준과 함께 보시는 것이 좋습니다.

이 글의 근거

• 소득세법 제12조 — 1주택 비과세와 기준시가 12억, 2천만 원 비과세의 2018년 종료
• 소득세법 제14조 — 분리과세 주택임대소득의 정의
• 소득세법 제25조 — 간주임대료 대상과 소형주택 특례 일몰
• 소득세법 제64조의2 — 14% 분리과세, 필요경비·추가공제, 추징
• 소득세법 제81조의12 — 미등록 가산세 0.2%
• 시행령 제8조의2·제53조·제122조의2 — 주택 수 계산, 간주임대료 산식과 12억 원, 등록임대주택 3요건
• 시행규칙 제23조 — 정기예금이자율 연 3.1%
• 조세특례제한법 제96조 — 소형주택 임대사업자 세액감면과 2028년 일몰

조문은 2026년 9월 22일에 국가법령정보 공동활용 서비스에서 현행본을 직접 열어 확인했습니다. 본문의 세액·간주임대료 표는 위 산식만으로 계산한 값입니다.

종합과세로 넘어갔을 때의 세율 구조는 종합소득세 과세표준 구간에 정리돼 있습니다.

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정기예금이자율은 해마다 바뀌고, 임대사업자 등록 요건과 감면 일몰도 개정이 잦습니다. 주택 수·기준시가·보증금은 본인 등기와 고시 자료로 확정해야 하므로, 금액이 큰 경우에는 신고 전에 관할 세무서나 세무대리인 확인을 함께 받으시기 바랍니다.