전세자금대출을 알아볼 때 가장 먼저 갈라야 할 것이 있습니다. 저금리 정책대출(버팀목)이냐, 일반 시중은행 대출이냐입니다. 조건만 맞으면 정책대출이 금리가 훨씬 낮지만, 소득·자산·보증금 상한 같은 문턱이 있습니다. 문턱을 넘으면 일반 대출로 갑니다.

이 글은 두 갈래를 나눠서, 버팀목 상품별 한도와 조건(정부 기준), 그리고 한도가 실제로 어떻게 정해지는지를 정리했습니다. 숫자는 마이홈포털·주택도시기금(정부) 기준이고, 상품 개정이 잦으니 계약 전 은행 확인은 필수입니다.

1. 전세대출은 두 갈래 — 정책(버팀목)과 일반(시중은행)

전세대출 정책대출과 일반대출 안내

전세자금대출은 크게 둘로 나뉩니다.

  • 정책대출(버팀목): 정부 주택도시기금 재원으로, 무주택·소득·자산 조건을 맞춘 사람에게 낮은 금리로 빌려줍니다. 대신 보증금 상한·소득 상한이 있습니다.
  • 일반 대출(시중은행): 조건이 안 맞거나 더 큰 금액이 필요할 때 씁니다. 금리는 정책대출보다 높고, 보증기관(HF·HUG 등) 보증을 끼고 은행이 빌려줍니다.

먼저 조건이 되는지부터 따져서 버팀목이 되면 버팀목으로, 안 되면 일반으로 가는 게 순서입니다. 아래는 버팀목부터입니다.

2. 버팀목 전세자금대출 — 상품별 조건 (정부 기준)

버팀목 전세자금대출 안내

버팀목은 대상에 따라 일반·신혼부부·청년전용으로 나뉩니다. 정부(주택도시기금·마이홈포털) 기준입니다.

| 구분 | 일반 버팀목 | 신혼부부 버팀목 | 청년전용 버팀목 | |---|---|---|---| | 대출 한도 | 수도권 1.2억 / 외 8천만 | 수도권 2.5억 / 외 1.6억 | 1.5억 (만 25세 미만 단독세대주 1.2억) | | 대출비율(보증금 대비) | 70% 이내 | 80% 이내 | 80% 이내 | | 소득(부부합산) | 5천만 이하 | 7.5천만 이하 | 5천만 이하 | | 순자산 | 3.45억 이하 | 3.45억 이하 | 3.45억 이하 | | 금리(변동) | 연 2.5~3.5% | 연 2.5~3.5% | 연 2.2~3.3% (지방 소재 0.2%p 인하) | | 대상 보증금 | 수도권 3억 / 외 2억 | 수도권 4억 / 외 3억 | 3억 이하 | | 주택 면적 | 85㎡ 이하 (읍·면 100㎡) | 85㎡ 이하 (읍·면 100㎡) | 85㎡ (만 25세 미만 60㎡) | | 연령·기타 | 무주택 세대주 | 무주택 세대주 | 만 19~34세 세대주 |

여기서 대출비율이 상품마다 다른 점이 핵심입니다. 같은 버팀목이라도 일반은 보증금의 70%, 신혼·청년은 80%까지입니다. 금리는 소득·보증금 수준에 따라 표의 구간 안에서 달라집니다. 소득 상한은 혁신도시 이전 공공기관 종사자·다자녀·2자녀 가구는 6천만 원까지 넓어집니다. 청년전용은 다른 주택도시기금·전세·주택담보대출과 중복이 안 됩니다.

3. 나도 받을 수 있나 — 자격 문턱

버팀목은 아래 문턱을 모두 넘어야 합니다. 하나라도 걸리면 일반 대출로 가야 합니다.

  • 무주택: 세대주를 포함한 세대원 전원이 집이 없어야 합니다.
  • 소득: 위 표의 상품별 부부합산 소득 상한 이내.
  • 순자산: 부동산·자동차·예금 등을 합친 순자산이 3.45억 원 이하. 단 1원이라도 초과하면 부적격입니다.
  • 대상 주택: 보증금·면적 상한 이내. 전입신고가 안 되는 집(일부 근린생활시설 등)은 대상이 아닙니다.

주거용 오피스텔은 공부상 또는 실제 용도가 주거이고 전입신고가 되면 대상에 포함됩니다.

4. 얼마까지 빌리나 — 한도가 정해지는 원리

전세대출 한도 계산 안내

전세대출 한도는 "내 소득에 몇 %를 곱해서" 정해지는 게 아닙니다. 소득은 자격 문턱(넘으면 탈락)이고, 실제 한도는 다음 두 값 중 더 작은 쪽으로 정해집니다.

  1. 보증금의 대출비율 — 일반 버팀목은 70%, 신혼·청년 버팀목은 80%
  2. 상품별 최대 한도 — 위 표의 지역별 한도(예: 일반 버팀목 수도권 1.2억)

예를 들어 보겠습니다(일반 버팀목, 수도권 — 대출비율 70%).

  • 보증금 2억 원 집: 70%는 1.4억 원인데, 상품 한도가 1.2억 원 → 1.2억 원까지. 나머지는 자기 자금이나 일반 대출로 채웁니다.
  • 보증금 1억 원 집: 70%는 7천만 원, 상품 한도(1.2억) 안이므로 → 7천만 원까지.

즉 보증금이 크면 상품 한도에 먼저 막히고, 보증금이 작으면 대출비율(일반 70%)에 막힙니다. 둘 중 작은 값이 내 한도입니다. 신혼·청년은 대출비율이 80%라 같은 보증금이라도 조금 더 나옵니다.

참고로 전세대출 한도는 소득에 비율을 곱해 정하는 것이 아닙니다. 소득은 넘으면 탈락하는 자격 문턱일 뿐, 한도 금액을 계산하는 식이 아닙니다.

5. 조건이 안 되면 — 일반 전세대출과 HF·HUG 보증

소득·자산·보증금 상한을 넘어 버팀목이 안 되면 시중은행 일반 전세대출로 갑니다. 이때 은행은 보통 보증기관의 보증을 끼고 빌려줍니다. '보증'은 돈을 빌릴 때 공공기관이 대신 서주는 보증인 같은 개념입니다. 대표적인 세 곳(HF·HUG·SGI)이 있고, 성격이 다릅니다.

HF(한국주택금융공사) 보증

  • 빌리는 사람의 소득·신용을 중심으로 봅니다. 소득 증빙이 확실한 직장인에게 상대적으로 유리한 편으로 알려져 있습니다.

HUG(주택도시보증공사) 보증

  • 사람보다 집(목적물)의 가치를 중시하는 편이고, 전세금 반환보증과 함께 설계되는 경우가 많습니다.

SGI(서울보증) 는 민간 보증으로, 고가 주택 등 HF·HUG 한도를 벗어나는 경우에 쓰이기도 합니다.

어느 쪽이 유리한지·구체 한도는 소득·집 상태와 보증기관·은행·상품마다 다릅니다. 그래서 일반 대출은 은행 두세 곳에서 본인 기준으로 사전 한도 조회를 받아 비교하는 게 좋습니다.

6. 신청 방법·서류·지급 시점

어디서 신청하나

  • 버팀목: 주택도시기금 수탁은행(우리·국민·농협·신한·기업은행) 방문 또는 각 은행 앱·홈페이지.
  • 일반: 시중은행 창구·앱.

필요 서류(공통)

  • 확정일자부 임대차계약서 원본
  • 임차보증금 5% 이상 지급 영수증
  • 주민등록등본·초본
  • 소득 증빙(근로소득원천징수영수증 또는 소득금액증명원)
  • 재직 확인(건강보험 자격득실확인서 등)

대출금은 누구에게 가나 — 지급 시점 전세대출금은 원칙적으로 집주인(임대인) 계좌로 바로 입금됩니다. 보통 잔금일(이사 당일) 은행 영업시간 중에 집주인에게 송금됩니다.

실행 뒤 주의

  • 사후 자산 심사: 대출 실행 후 자산을 다시 확인할 수 있고, 빠뜨린 자산이 드러나 기준을 넘으면 대출 회수·가산금리 등 불이익이 생길 수 있습니다.
  • 실거주 확인: 실제 사는지 확인을 위해 전입세대확인서 등을 요구할 수 있습니다.

7. 자주 묻는 질문

Q. 결혼 예정인데 누구 소득으로 신청하나요? 청첩장·예식장 계약서 등으로 결혼 예정을 증빙하면 신혼부부 자격으로 신청할 수 있습니다. 이때 두 사람 소득을 합산해 상한(신혼 7.5천만 원) 이내여야 합니다.

Q. 소득이 없으면 아예 안 되나요? 버팀목은 소득 증빙이 기본이라 무소득이면 어렵습니다. 일반 대출에서 집의 가치를 중심으로 보는 상품은 가능성이 있지만 한도는 낮아지는 편입니다.

Q. 이미 다른 대출이 있는데 청년 버팀목이 되나요? 청년전용 버팀목은 다른 주택도시기금·전세·주택담보대출과 중복이 안 됩니다. 가진 대출이 있으면 신청 전에 수탁은행에 중복 여부부터 확인하세요.

Q. 오피스텔도 되나요? 주거용이고 전입신고가 되는 오피스텔은 대상에 포함됩니다. 전입신고가 안 되는 매물은 안 됩니다.

8. 계약 전 체크리스트

  • [ ] 사전 한도 조회 먼저: 계약서 쓰기 전에 은행에서 내 소득·자산으로 예상 한도를 확인 (계약금 날리는 낭패 방지)
  • [ ] 상품·대출비율 확인: 일반 70% / 신혼·청년 80% — 내 상품이 어느 것인지
  • [ ] 자격 대조: 무주택·소득·순자산 3.45억·보증금 상한을 표와 대조
  • [ ] 특약 넣기: "대출이 거절되면 계약 무효·계약금 반환" 특약을 계약서에 기재
  • [ ] 보증료까지 계산: 금리 외에 보증료가 별도로 드니 월 주거비에 포함해 계산

전세대출은 "보증금의 몇 %"라는 한 줄보다, 대출비율(70/80%)·상품 한도·소득 자격·집 상태가 얽혀 실제 금액이 정해집니다. 계약 전에 은행에서 내 기준으로 사전 조회부터 받는 것이 가장 확실합니다.

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