종합부동산세 9월 16~30일 신청 — 부부 공동명의·상속주택 특례와 2026년 계산법

종합부동산세 고지서는 11월 하순에 옵니다. 납부는 12월 1일부터 15일까지입니다.

그런데 그 고지서에 특례를 반영시킬 수 있는 시간은 9월에 열리고 9월에 닫힙니다. 9월 16일부터 30일까지, 15일입니다. 부부 공동명의로 집 한 채를 가진 경우도, 상속으로 갑자기 2주택이 된 경우도 이 창구를 지나야 합니다.

2026년분 종부세는 이미 6월 1일에 납세의무가 확정되었습니다. 지금 바꿀 수 있는 것은 소유 상황이 아니라, 그 상황을 세무서에 어떻게 알리느냐입니다.

2026년 8월 기준 종합부동산세법과 시행령 조문을 직접 확인해 정리했습니다.

30초 요약

• 대상: 6월 1일 현재 사람별 주택 공시가격 합계가 9억 원(1세대1주택자는 12억 원)을 넘는 경우
• 9월 16~30일: 합산배제 신고 / 1세대1주택 판정 특례 신청 / 부부 공동명의 1주택자 특례 신청
• 11월 하순: 납부고지서 발급 (납부기간 개시 5일 전까지)
• 12월 1~15일: 납부. 세액 250만 원 초과면 6개월 이내 분납 신청이 가능합니다.
• 계산 순서: (공시가격 합계 − 공제금액) × 60% = 과세표준 → 세율 → 재산세 상당액 공제 → 1세대1주택 세액공제(최대 80%) → 세부담 상한 → 농어촌특별세 20%
• 2026년 8월 3일 발표된 세제개편안은 2027년 성립분부터 적용하는 정부안입니다. 올해 고지서에는 반영되지 않습니다.

고지서는 11월인데 왜 9월에 움직여야 하나

종부세의 1년은 이렇게 흘러갑니다.

납부고지서는 납부기간 개시 5일 전까지 발급하게 되어 있습니다(§16②). 납부기간이 12월 1일 시작이므로 고지서는 11월 하순에 도착합니다.

즉 고지서를 받아 든 시점에는 이미 계산이 끝나 있습니다. 특례를 반영시키려면 계산이 시작되기 전, 9월에 신고가 들어가 있어야 합니다.

나도 종부세 대상인가?

기준은 사람별 주택 공시가격 합계입니다. 세대 합산이 아니라 각자 명의 기준입니다.

(종합부동산세법 §8①)

공시가격 합계가 이 금액 이하이면 주택분 종부세는 나오지 않습니다. 예를 들어 부부가 각각 8억 원짜리 집을 하나씩 가지고 있다면, 두 사람 모두 9억 원 아래라 대상이 아닙니다.

본인 주택의 공시가격은 한국부동산원이 운영하는 부동산공시가격 알리미의 '공동주택 공시가격 열람' 또는 '개별주택 공시가격 열람'에서 확인이 가능합니다. 매매가나 호가가 아니라 공시가격이 기준입니다.

내 고지서 금액 역산하기

국세청이 안내하는 세액계산 흐름도와 법 조문을 따라가면 순서는 이렇습니다.

1. 사람별 주택 공시가격 합계
2. − 공제금액 (1세대1주택 12억 / 그 외 9억)
3. × 공정시장가액비율 60% → 과세표준 (시행령 §2의4①)
4. × 세율 (§9①)
5. − 재산세 상당액 — 같은 주택에 이미 부과된 재산세 몫은 뺍니다 (§9③)
6. − 1세대1주택 세액공제 (§9⑤~⑨)
7. − 세부담 상한 초과액 — 작년 보유세의 150%를 넘는 부분은 없는 것으로 봅니다 (§10)
8. + 농어촌특별세 — 종부세액의 20% (농어촌특별세법 §5①8호)

재산세와 헷갈리기 쉬운 지점

재산세에는 1세대1주택에 43~45%의 낮은 공정시장가액비율이 적용됩니다. 종부세에는 그런 인하 비율이 없습니다. 2026년 종부세 주택분은 60% 하나입니다(시행령 §2의4①).

재산세 쪽 숫자를 종부세 계산에 가져다 쓰면 과세표준부터 어긋납니다.

세율표 (2026년)

주택 수에 따라 세율이 갈라지는 지점은 과세표준 12억 원 초과 구간부터입니다. 그 아래에서는 3주택이어도 세율이 같습니다.

계산 예시 1 — 1세대1주택, 공시가격 15억 원, 68세, 12년 보유

• 과세표준: (15억 − 12억) × 60% = 1억 8,000만 원
• 산출세액: 1억 8,000만 × 0.5% = 90만 원
• 세액공제: 65세 이상 30% + 10년 이상 보유 40% = 70%
• 90만 × (1 − 0.70) = 27만 원
• 농어촌특별세: 27만 × 20% = 5만 4,000원
• 합계 32만 4,000원 (재산세 상당액 공제 전)

계산 예시 2 — 2주택 단독 명의, 공시가격 합계 14억 원

• 과세표준: (14억 − 9억) × 60% = 3억 원
• 산출세액: 3억 × 0.5% = 150만 원
• 세액공제: 1세대1주택자가 아니므로 없음
• 농어촌특별세: 30만 원
• 합계 180만 원 (재산세 상당액 공제 전)

두 예시 모두 5번의 재산세 상당액 공제를 빼지 않은 금액입니다. 실제 고지세액은 이보다 낮습니다. 본인 세액은 홈택스의 (주택분) 종합부동산세 간이세액계산에서 확인이 가능합니다.

9월 16~30일에만 열리는 세 가지 신청

1. 합산배제 신고 (§8③)

임대주택·사원용주택·미분양주택처럼 법이 정한 주택은 과세표준 합산에서 빠집니다. 대상 주택을 가진 경우 9월 16일부터 30일까지 보유현황을 신고하게 되어 있습니다.

국세청이 안내하는 합산배제 대상에는 사원용주택(국민주택규모 이하 또는 공시가격 6억 원 이하), 기숙사, 주택신축판매업자의 미분양주택, 어린이집용 주택, 등록문화유산주택, 임대형 노인복지주택, 토지임대부 분양주택의 부속토지 등이 들어 있습니다. 등록 임대주택은 등록 시점과 유형에 따라 요건이 갈립니다.

주의할 점이 있습니다. 합산배제를 적용받은 뒤 임대의무기간이나 임대료 증액제한 요건을 지키지 못하면, 감면받은 세액과 이자상당가산액이 추징됩니다(국세청 안내).

2. 1세대1주택 판정 특례 신청 (§8⑤)

집이 두 채여도 아래에 해당하면 1세대1주택자로 보아 계산합니다. 다만 신청해야 적용됩니다.

1세대1주택자로 인정되면 공제금액이 9억 원에서 12억 원으로 올라가고, 뒤에 나오는 세액공제 대상이 됩니다.

다만 특례주택 몫의 세액에는 세액공제가 적용되지 않습니다. 특례주택분 산출세액을 뺀 금액에만 공제율을 곱합니다(§9⑦·⑨).

3. 부부 공동명의 1주택자 특례 신청 (§10의2)

부부가 집 한 채를 공동으로 가진 경우, 신청하면 둘 중 한 사람을 납세의무자로 삼아 1세대1주택자로 보아 과세표준·세율·세액을 계산합니다.

• 요건: 세대원 1명과 그 배우자만 주택 1채를 소유하고, 두 사람 모두 거주자일 것 (시행령 §5의2②)
• 누가 납세의무자가 되나: 공동 소유자 간 합의로 정한 사람 (시행령 §5의2③, 2026년 2월 27일 개정)
• 세액공제는 그 공동명의 1주택자 본인의 연령과 보유기간을 기준으로 계산합니다 (시행령 §5의2⑧)

세액공제가 본인 기준이라는 점이 중요합니다. 부부 중 나이가 많거나 오래 보유한 쪽을 납세의무자로 정하면 공제율이 달라집니다.

신청은 어떻게 하나

국세청 안내 페이지는 홈택스 바로가기를 함께 두고 있습니다. 서면으로는 합산배제 (변동)신고서 등 종합부동산세법 시행규칙 별지 서식을 관할 세무서에 제출하는 방법이 있습니다. 특례 신청서도 시행규칙이 정한 서식을 관할 세무서장에게 제출하게 되어 있습니다(시행령 §4의2④, §5의2④).

매년 다시 할 필요는 없습니다. 세 가지 모두 한 번 하면 유지되는 구조입니다.

• 합산배제: 최초 신고 이후 임대주택의 소유권·전용면적에 변동이 없으면 별도 신고가 필요하지 않습니다(국세청 안내).
• 1세대1주택 판정 특례: 최초 신청을 한 다음 연도부터는 신청 사항에 변동이 없으면 신청하지 않을 수 있습니다(시행령 §4의2⑤).
• 공동명의 특례: 변경 사항이 생긴 해에만 같은 기간에 변경신청을 하면 됩니다(시행령 §5의2⑤).

부부 공동명의는 특례를 신청하는 게 유리한가?

한쪽이 늘 유리하지 않습니다. 두 가지가 맞붙기 때문입니다.

• 신청하지 않으면: 부부가 각자 9억 원씩, 합쳐서 18억 원을 공제받습니다. 대신 1세대1주택자가 아니므로 세액공제는 없습니다.
• 신청하면: 공제는 12억 원으로 줄어듭니다. 대신 고령·장기보유 세액공제(최대 80%) 대상이 됩니다.

비교 예시 — 공시가격 20억 원 주택, 부부 각 50%

납세의무자가 될 사람이 70세, 15년 보유라고 가정합니다.

A. 특례를 신청하지 않은 경우 (각자 과세)

• 각자: (10억 − 9억) × 60% = 6,000만 원 → 6,000만 × 0.5% = 30만 원
• 부부 합계 60만 원 + 농어촌특별세 12만 원 = 72만 원

B. 특례를 신청한 경우 (한 사람이 20억 원 전부)

• 과세표준: (20억 − 12억) × 60% = 4억 8,000만 원
• 산출세액: 150만 원 + (1억 8,000만 × 0.7%) = 276만 원
• 세액공제: 70세 40% + 15년 보유 50% = 90%지만 한도 80% 적용 → 276만 × 0.2 = 55만 2,000원
• 농어촌특별세 11만 400원 = 66만 2,400원

이 조건에서는 B가 약 6만 원 적습니다. 그런데 같은 집이라도 납세의무자가 55세이고 보유 3년이면 세액공제가 0%라, B는 331만 원이 되어 A보다 훨씬 불리해집니다.

정리하면 나이·보유기간이 세액공제를 얼마나 끌어올리는지가 갈림길입니다. 두 경우 모두 재산세 상당액 공제 전 금액이므로, 실제 비교는 홈택스 간이세액계산으로 확인하는 편이 안전합니다.

12월에 한 번에 내기 부담될 때

분납 — 세액 250만 원 초과

납부할 세액이 250만 원을 넘으면 납부기한이 지난 날부터 6개월 이내에 나눠 낼 수 있습니다(§20).

(시행령 §16①)

고지서를 받은 경우 납부기한까지 분납신청서를 관할 세무서에 제출하면, 세무서가 고지서를 두 장으로 나눠 다시 고지합니다(시행령 §16②③).

납부유예 — 고령·장기보유 1주택자

다음을 모두 충족하고 납부기한 만료 3일 전까지 신청하면, 집을 팔거나 물려줄 때까지 납부를 미룰 수 있습니다(§20의2①). 담보 제공이 필요합니다.

• 과세기준일 현재 1세대1주택자(공동명의 1주택자 포함)
• 만 60세 이상 또는 5년 이상 보유
• 직전 과세기간 총급여 7,000만 원 이하(근로소득만 있는 경우) 또는 종합소득금액 6,000만 원 이하
• 해당 연도 주택분 종부세액이 100만 원 초과

주택을 양도·증여하거나 요건을 잃으면 허가가 취소되고, 유예받은 세액과 이자상당가산액이 함께 징수됩니다(§20의2③⑤).

9월을 놓쳤거나 금액이 이상하면 어떻게 하나?

법에 열려 있는 경로는 세 가지입니다.

1. 12월에 스스로 신고하는 방법 — 종부세는 원래 세무서가 고지하는 세금이지만, 납세자가 원하면 12월 1일부터 15일까지 신고납부 방식으로 신고할 수 있습니다. 이때 세무서의 결정은 없었던 것으로 봅니다(§16③).
2. 경정청구 — 종부세를 부과·고지받은 사람도 경정청구를 할 수 있습니다. 기한은 종부세 납부기한이 지난 후 5년 이내입니다(국세기본법 §45의2⑥).
3. 불복 — 고지 자체가 위법·부당하다고 볼 때는 이의신청·심사청구·심판청구 절차가 있습니다(국세기본법 §55).

다만 특례를 9월에 신청하지 않은 경우 어느 경로로 어디까지 반영되는지는 사안마다 다릅니다. 관할 세무서나 국세상담센터(국번 없이 ☎ 126)에 확인이 필요합니다.

2027년부터 달라질 수 있는 것 — 2026년 세제개편안

재정경제부는 2026년 8월 3일 2026년 세제개편안을 발표했습니다. 종부세 부분은 '27년 1월 1일 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용하는 것으로 적혀 있습니다.

2026년 11월 고지서에는 반영되지 않습니다. 아래는 정부안이며, 국회 심의에서 바뀔 수 있습니다.

핵심은 '보유'에서 '거주'로 축이 옮겨간다는 점입니다. 같은 집을 같은 기간 가지고 있어도, 살고 있느냐 아니냐로 공제와 세액공제가 갈리는 구조입니다.

알아두면 연결되는 것

• 같은 6월 1일 기준으로 지방자치단체가 걷는 세금은 재산세입니다. 9월 16~30일은 재산세 2기분 납기이기도 합니다. 계산 구조와 1주택 특례는 재산세 9월 2기분 — 7월에 냈는데 왜 또 오나에 정리해 두었습니다.
• 종부세 계산에서 빼주는 '재산세 상당액'이 바로 그 재산세입니다. 두 세금은 이어져 있습니다.
• 일시적 2주택은 종부세뿐 아니라 양도소득세에서도 쟁점이 됩니다. 다만 기간 요건과 판정 기준이 세목마다 다릅니다. 양도세 쪽은 2026년 양도소득세 세율표·일시적 2주택 비과세에 정리해 두었습니다.

체크리스트

• [ ] 6월 1일 현재 내 명의 주택 공시가격 합계를 확인했다
• [ ] 합계가 9억 원(1세대1주택 12억 원)을 넘는지 확인했다
• [ ] 합산배제 대상 주택이 있는지 확인했다
• [ ] 일시적 2주택·상속주택·지방 저가주택에 해당하는지 확인했다
• [ ] 부부 공동명의라면 특례 신청이 유리한지 계산해 봤다
• [ ] 신청이 필요하다면 9월 16~30일 일정을 잡아 두었다
• [ ] 세액이 250만 원을 넘을 것 같으면 분납 신청 시기를 확인했다

자주 묻는 질문

Q. 6월 2일에 집을 팔았습니다. 올해 종부세를 내나요?

A. 과세기준일이 6월 1일이므로(§3), 6월 1일 현재 소유자가 그해 납세의무자가 됩니다. 6월 2일에 팔았다면 그해 종부세는 판 사람에게 부과됩니다.

Q. 3주택이면 무조건 중과세율인가요?

A. 아닙니다. 세율이 갈라지는 지점은 과세표준 12억 원 초과 구간입니다(§9①). 그 아래에서는 2주택 이하와 세율이 같습니다.

Q. 70세이고 15년 보유했으면 공제율이 90%인가요?

A. 아닙니다. 연령 공제와 보유기간 공제는 중복 적용되지만 합계 80%가 한도입니다(§9⑤).

Q. 작년에 합산배제 신고를 했습니다. 올해도 해야 하나요?

A. 소유권·전용면적 등에 변동이 없으면 다시 신고하지 않아도 됩니다(국세청 안내). 변동이 있으면 같은 기간에 신고가 필요합니다.

Q. 고지서를 받고 나서 부부 공동명의 특례를 신청할 수 있나요?

A. 법이 정한 신청 기간은 9월 16~30일입니다(§10의2②). 기간이 지난 뒤의 처리는 사안에 따라 다르므로 관할 세무서 확인이 필요합니다.

이 글의 근거

• 종합부동산세법 (시행 2026-01-01) §3·§8·§9·§10·§16·§20·§20의2
• 종합부동산세법 시행령 (시행 2026-02-27) §2의4·§4의2·§5의2·§16
• 농어촌특별세법 §5①8호 — 종합부동산세액의 20%
• 국세기본법 §45의2⑥·§55
• 국세청 — 합산배제 및 과세특례 신고
• 국세청 — 종합부동산세 세액계산 흐름도
• 재정경제부 — 2026년 세제개편안 발표 (2026-08-03 배포, 첨부 개조식 자료 41~46쪽)
• 부동산공시가격 알리미 — 한국부동산원

면책 사항

• 이 글은 2026년 8월 19일 기준 법령과 정부 공식 안내를 정리한 것입니다.
• 계산 예시는 재산세 상당액 공제와 세부담 상한을 반영하지 않은 구조 설명용입니다. 실제 고지세액과 다릅니다.
• 2026년 세제개편안은 국회 통과 전 정부안입니다. 심의 과정에서 내용이 바뀔 수 있습니다.
• 개인별 세액과 특례 적용 여부는 관할 세무서 또는 국세상담센터(국번 없이 ☎ 126)에서 확인이 필요합니다. 국세청은 전화상담이 법적 효력을 갖는 유권해석은 아니라고 안내하고 있습니다.